Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Generell sind Renovierungen, die an einer vermieteten Immobilie vorgenommen werden, sofort abziehbare Werbungskosten. Das deutsche Steuerrecht wäre aber nicht das deutsche Steuerrecht, wenn es nicht einige Ausnahmen gäbe:
– Aufwendungen für Erweiterungen der Immobilie können nicht sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sein, da hier etwas Neues geschaffen wird – z.B. der Bau einer Dachgaube in ein bestehendes Haus führt zu einer Vergrößerung der Nutzfläche und kann so nicht sofort in voller Höhe angesetzt werden. Hier werden die Kosten auf 50 bzw. 33 Jahre verteilt (Abschreibung).
– Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung getätigt werden, stehen unter besonderer Beobachtung der Finanzverwaltung. Wenn diese Maßnahmen nämlich zu groß ausfallen, geht das Finanzamt von einer so enormen Wertsteigerung aus, dass auch diese Kosten nicht sofort abziehbar sind und somit auf die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Das EStG sieht diesen Wert bei 15% netto der Gebäude-Anschaffungskosten.
Das bedeutet, wenn das Gebäude 100.000,00 EUR gekostet hat und es werden innerhalb von drei Jahren z.B. 14.500,00 EUR netto an Renovierungskosten aufgewendet, dann sind diese Kosten in voller Höhe sofort abziehbar.
Betragen die Kosten jedoch z.B. 15.100,00 EUR netto, scheidet (rückwirkend) der Sofortabzug aus und die Kosten werden z.B. über 50 Jahre verteilt, d.h. in diesem Fall nur 302,00 EUR pro Jahr.
Nicht in die 15% netto einbezogen werden Instandhaltung, die üblicherweise jährlich anfallen – diese sind immer sofort abziehbar.
In zwei Fällen, die der BFH entschieden und heute veröffentlicht hat, ging es darum, was sind “üblicherweise jährlich anfallende Kosten”:
Fall 1: Der Vermieter gab an, in den ersten drei Jahren nicht renoviert sondern lediglich “schönheitsreparaturen” in großem Ausmaß gemacht zu haben. Diese Schönheitsreparaturen seien für ihn überlicherweise jährlich anfallend. Das sah der BFH anders: Schönheitsreparaturen macht man nicht jährlich, sondern dann, wenn sie nötig sind. Und damit handle es sich um “normale” Erhaltungsaufwendungen, die in die 15%-Grenze einzubeziehen sind. (BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 25/14)
Fall 2: Hier hatte der Vermieter die Heizung von einem Installationsbetrieb warten lassen. Hier sagte der BFH, dass Wartungskosten regelmäßig wiederkehrende Kosten seien, die nicht in die 15%-Grenze einbezogen werden müssen. (BFH, Urteil v. 14.06.2016 – IX R 22/15)
Fazit: In der Steuerberatung ist es wichtig, dass man die 15%-Grenze genau im Auge behält und die Mandanten darauf sensibilisiert. Wenn diese Grenze in den ersten drei Jahren auch nur um 1,00 EUR überschritten wird, kippt die Sofortabziehbarkeit in die Abschreibung über 50 Jahre (oder 33 Jahre). Dies geschieht dann rückwirkend ab dem Jahr der Anschaffung, was bedeutet, dass auch alte Bescheide geändert werden und es zu Nachzahlungen kommt. Diese Nachzahlungen werden dann u.U. auch noch mit 6% pro Jahr verzinst.
